[김상교 철학박사]정부의 6·27부동산 정책과 9·7부동산 대책 발표는 대출 규제와 주택 공급 확대에 중점을 두고 있다. 그러나 이번 정책은 부동산 시장의 투기 수요를 일부 억제할 수 있지만 선의의 피해자가 속출할 수 있다. 바로 대출 규제 강화와 전세자금 대출 한도 축소는 심각한 부작용을 낳을 수 있기 때문이다.
특히, 부동산 대책 발표는 아파트 거주자에 비해 비아파트 거주인 서민층의 피해를 심화시킬 수 있다. 이번 대책의 핵심은 대출 규제의 전면적인 강화다. 수도권 및 규제 지역의 매매·임대사업자들은 주택을 담보로 대출받는 것이 불가능해졌다. 기존의 LTV(주택담보대출비율) 30% 또는 60%가 0%로 바뀐 것이기 때문이다.
1주택자의 전세 대출 한도가 기존 3억 원에서 2억 원으로 일괄 축소되었다. 이는 투기 목적의 주택 매입을 막는 효과는 있겠지만, 기존 임대인들의 재정적 유연성을 급격히 낮추는 결과를 초래한다. 주택담보대출을 활용하여 자금을 융통하던 임대인들은 막힌 대출로 인해 임차인 선순환과 현금 확보의 어려움으로 전세 보증금을 반환하지 못해 임대인과 임차인 모두 파산에 이르는 상황이 발생할 수 있다.
임대인이 파산에 이르면 그 피해는 고스란히 임차인에게 전가된다. 보증금을 반환받지 못한 임차인은 막대한 금전적 손실을 초래하며, 이는 곧 서민들의 주거 불안정으로 이어진다. 특히, 이러한 현상은 아파트보다 비아파트 주택 시장에서 더욱 두드러질 것이다.
비아파트 주택인 다가구, 다중주택, 근린생활시설(근생)을 개조한 주택, 고시원 등은 아파트에 비해 서민들이 대거 주거하고 있다. 현재 상황으로 임대인이 자금난에 처해 집을 내놓아도 쉽게 매매가 이루어지지 않아 보증금 반환이 더욱 지연될 가능성이 높다. 비아파트 주택은 소액 보증금 비중이 높아 금융 지원의 사각지대에 놓이는 경우가 많다. 전세 대출 한도 축소는 이런 취약계층의 주거 이동을 더욱 어렵게 만든다.
결국, 대출 규제로 인해 임대인들은 재정적 위기를 겪게 되고, 전세 물량을 월세로 전환하게 되어 서민 임차인들은 전세 물량 감소와 월세 상승이라는 이중고를 겪게 되며, 이는 임차인들의 주거비 부담을 가중시켜 서민들의 삶을 더욱 어렵게 만들게 된다.
때문에 정부의 부동산 대책은 부작용을 최소화하고, 서민 주거 안정을 도모하기 위한 보완책이 시급하다.
그러기 위해서는 첫째, 임대인 대상 금융 지원 확대가 필요하다. 악의적인 갭투자자가 아닌, 다주택자 중 주거 안정에 기여하는 임대인에게는 보증금 반환을 위한 저금리 대출 상품을 한시적으로 제공해야 한다.
둘째, 비아파트 주택 임차인들이 안심하고 거주할 수 있도록 소규모 주택에 대한 전세 보증금 반환 보증 제도를 확대하고 가입 요건을 완화해야 한다.
셋째, 기존 임차인에게 전세자금 대출의 기간 연장을 늘려주어 이동이 줄어야 부동산 임대시장이 안정되고, 이는 전체 부동산 시장의 안정으로 이어질 수 있다.
이번 대책은 단기적인 투기 억제 효과를 기대할 수 있겠지만, 장기적으로는 주택 임대차 시장의 균형을 무너뜨리고 서민 주거를 위협할 수 있는 위험을 내포하고 있다. 정책의 효과는 시간적 흐름에 따라 달라지는 만큼, 정부는 지속적인 시장 모니터링을 통해 미흡한 부분을 보완하고, 임대인과 임차인 모두의 피해를 최소화할 수 있는 유연하고 포용적인 정책을 펼쳐야 한다. 부동산 정책은 징벌적 규제보다 공급이 우선이다.