송효숙 교수
[송효숙 교수]지난 16일 윤석열 정부는 정부서울청사에서 기획재정부 등 관계부처 장관 합동브리핑을 열고 이 같은 내용이 담긴 ‘새정부 경제정책방향’을 발표했다.
부동산 분야에서는 주택공급 확대와 세제 개편을 통해 서민 주거 안정을 도모한다는 취지로 공급, 세제, 금융, 임대차에 대한 정책 방향을 내놨다. 먼저 공급은 주택 도심공급 촉진을 위해 분양가상한제 제도 개편 방안을 이달 중 확정하고 발표하기로 했다.
분상제 개편 방안으로는 건설 자재비 상승분을 공사비에 반영하고 분양가 산정의 기초가 되는 기본형 건축비 추가 인상이 거론되었고, 또 하반기에는 250만가구 이상 주택공급 로드맵을 연도별, 지역별로 마련하기로 했다.
부동산 관계 장관회의를 통한 부동산시장 정상화 프로세스도 가속화하며 정부는 규제 중심의 운영을 지양하고 분과별 시장소통, 민관협력을 통한 정상화 방향 도출과 정책수단 간 시너지 제고에 집중할 방침이다.
또한 서울시의 경우 부동산 시장을 자극하지 않으면서 주택공급 기반을 확대하며 중앙정부와 협의해 주택공급을 시행하겠다고 한다. 새정부의 부동산 정책은 인구 절벽 등 저출산에 대책마련, 사회적 갈등과 불평등 사회 전반적인 고민이 대두 되고 있는 시점에 세계에서 가장 성공적인 부동산 정책에 대해 여러 국가에서 극찬을 하고 부러움을 사고 있는 싱가폴 부동산 정책을 소개 하겠다.
싱가폴은 서울보다 약간 면적이 큰 도시 국가이며 2020년 인구가 약 570만 명 수준이다. 눈부신 경제성장, 안전하고 세계화된 도시국가, 청렴하고 유능한 관료제, 빠른 위기 대처 능력, 그리고 다민족･다종교 사회의 조화와 안정을 강조한다.
반면 지난 50년 동안 유지되어 온 인민행동당의 권력 독점, 집회･표현의 자유에 대한 제약들, 권위주의적이고 폐쇄적인 정부 의사결정 과정, 엘리트주의와 같은 문제점에 대한 과제가 남겨져 있다.
그러나 싱가폴에서 가장 성공적인 정책이 공공주택 정책이다. 1960년대만 해도 모든 국민이 자기 집을 갖도록 하겠다는 리콴유의 약속이 실제로 실현될 것으로 기재한 사람은 많지 않았는데 공공주택 정책을 통해 이를 달성하였고 초기 싱가폴 주택정책은 슬럼을 없애고 도시지역을 개발하며 공공주택을 제공해 주는 데 초점을 맞추고 있었다. 이러한 목적에 맞추어 1960년 2월 싱가폴 주택개발국(HDB Housing)이 당시 공공주택 정책을 펼 수 있었던 것은 대부분 토지가 국가 소유였고 국가를 중심으로 한 개발정책이 이루어졌기 때문이다.
싱가폴의 집값은 2021년 초 한국 가격으로 약 35평 정도 5개 방을 갖춘 HDB의 가격은 4억~6억 원 정도이며, 신혼부부가 살 수 있는 집은 약 2억 미만이었다. 이때 집값을 모두 지불하는 것이 아니라 우리나라 국민연금에 해당하는 중앙적립기금의 일반 계좌를 통해 주책 가격의 약 10% 정도를 첫 선불금으로 지불한 후 보통 30년에 걸쳐 나머지 집값을 갚아나가는 방식을 취한다. 따라서 2억원 원짜리 집을 사려는 신혼부부는 2,000만 원만 있으면 집을 구할 수 있는 것이다.
이렇게 구입한 공공주택은 영구 거주를 할 수 있지만 다른 사람에게 재판매할 때는 HDB를 통해서 재판매해야 한다. 일반적으로 부동산 가치가 상승하기 때문에 재판매 HDB 가격은 신규 분양 HDB보다 높다. 부동산의 재판매도 평생 두 번 밖에 할 수 없고 구입할 수 있는 자격도 부부 중 최소 1명은 싱가폴 시민권을 갖거나 2명 모두 영주권이 있어야 하기 때문에 투기 유인은 매우 낮다. 결국 싱가폴의 공공주택은 지속적인 주택 공급, 낮은 초기 주택 구입자금, 투기 목적의 구매 유인 방지 등을 통해 국민들에게 낮은 가격으로 공공주택을 공급할 수 있었던 것이다.
그렇다면 우리나라의 부동산 정책과 현실은 어떠한가!
부동산 전문가들도 우리나라처럼 개인들이 주택을 소유하려는 욕구와 비율이 높은 나라도 드물다고 한다. 대부분의 주택을 개인이 소유하고, 개인들끼리 임대해주는 시스템이 발달한 게 우리나라 주택시장의 특징이다.
싱가폴도 자기 소유의 주택 보급률이 90% 정도이다. 서울이 50%대 정도라고 하는 것에 비해 상당히 높은 비율이다. 싱가폴의 주택 보급정책에는 몇 가지 특징이 있다. 국가가 토지를 구매해서, 토지는 국가 소유이다. 토지에 일정 비율로 주택, 상가, 공원, 공공시설, 커뮤니티센터를 배치하였고 아름답고, 살기 좋고, 함께 살아가는 문화를 만드는 도시디자인 사업이 발달하였다.
주택 보급에 있어서 가정을 중시하는 정책을 도입하여 주택건설비용보다 낮은 가격으로 결혼한 사람에게 우선적으로 저렴하게 주택을 공급했고, 부모 가까이 주택을 마련하는 경우에 주택가격의 25%의 지원금을 주었고, 중앙공적금에 가입한 경우에는 주택가격의 20% 정도만 내면, 주택을 구입할 수 있고, 나머지는 오랜 세월에 걸쳐 나누어 낼 수 있게 하였다.
이런 사업들이 가능했던 이유는 국민들에게 강제로 저축하게 하는 제도가 있었기 때문이다. 월급의 30~40% 정도를 노후를 위해 강제로 저축하게 하는 중앙공적금 제도가 있어서, 국가가 운영할 수 있는 자금의 여력이 있었다.
국민들을 부자로 만들기 위해서 중앙공적금에 가입한 사람들에게는 우량주(우리나라 KT 같은 기업의 주식)를 살 수 있는 기회를 우선 부여하기도 하고, 국가 자금의 남는 금액은 국민들에게 돌려준다고 한다.
한국의 올해 환율, 물가 효과로 3월 2일 기준 1인당 GDP국민소득은 3만 5168달러로 곧 4만 달러를 넘볼 수 있을 만큼 경제성장의 위상을 느낄 수 있는 국가가 되었다. 새 정부에서는 생애 첫 주택 구입자 등 실수요자가 내 집 마련을 할 수 있도록 주택담보대출비율(LTV) 상한을 올리고 총부채원리금상환비율(DSR) 산정방식을 개선하는 등 대출규제를 단계적으로 완화하며 부동산 정책에 새로운 패러다임을 제시하였다.
우리는 지난 정부의 섣부른 정책으로 인한 부작용은 고스란히 서민들이 떠맡게 되었다. 이제는 새정부의 부동산 정책과제는 방향성에 있어 획기적인 변화가 되어야 한다. 우리도 주택 보급에 있어서 성공한 가정을 중시하는 싱가폴식 공공주택정책을 도입하면 어떨까?
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